Bedarfsermittlung Wohnen: Was führte zur Wohnungsnot in den Städten?

Während sich die wichtigsten Analyseunternehmen der Immobilienbranche Bulwien Gesa und empirica noch über die zukünftige Entwicklung streiten, lassen wir doch lieber das Popcorn stehen  und werfen einen Blick auf die Ursachen der Wohnungsnot in den Städten.

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Wonach bemisst sich die Bestimmung des Wohnungsbedarfs eigentlich und wie kam es zu der Wohnungsnot in Städten wie Hamburg, München und Berlin?

1. Die Familien bleiben in den Städten

Der Trend zur Urbanisierung ist mittlerweile so etabliert, dass er fast schon wieder rückläufig ist… Jedoch sind die Argumente, warum die Familien und junge Menschen in den Städten bleiben immer noch aktuell. Es gibt einfach mehr und bessere Möglichkeiten für Eltern: Kinderbetreuung, Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitaktivitäten, öffentlicher Personennahverkehr. Viele junge Angestellte bekommen nur befristete Verträge und müssen sich mit niedrigen Einstiegsgehältern abfinden. Das Arbeitsplatz- und Ausbildungsangebot ist in der Stadt deutlich besser. Darüber hinaus sind die Mobilitätskosten hoch – egal ob Benzinpreise oder das Ticket für die Bahn. Subventionen für das Landleben gibt es ebenfalls lange nicht mehr.

2. Ältere Menschen kehren zurück

Die Kinder sind lange aus dem Haus und die Wohnfläche kann alleine gar nicht mehr genutzt werden. Im Umfeld gibt es nur wenige Einrichtungen zu Fuß zu erreichen und die Versorgung mit Dingen des täglichen Bedarfs fällt schwer. Ganz wichtiger Punkt ist auch die medizinische Versorgung: Ärzte auf dem Land schließen oder sind regelmäßig überfüllt. Wie angenehm erscheint dann doch die Wohnung in der Stadt, um weiterhin Anteil am gesellschaftlichen Leben zu haben und soziale Kontakte zu halten.

3. Zahl der Studierenden hat stark zugenommen

Im Wintersemester 2016/2017 waren nach vorläufigen Ergebnissen 2,86 Millionen Studierende an deutschen Hochschulen immatrikuliert (Quelle: statista) Das ist ein Plus von 826.618 Studenten innerhalb von 10 Jahren, also beinahe 30%. Ein Grund dafür ist, dass die deutschen Hochschulen international gut aufgestellt und beliebt sind, was nicht zuletzt an den guten Fördermöglichkeiten liegt. Auch die zunehmende “Akademisierung” der Gesellschaft. Die Studenten sind in der Regel auf günstigen Wohnraum angewiesen und wollen gerne zentral wohnen: häufig sind sie Leidtragende der akuten Wohnungsnot in den Universitätsstädten.

4. Die Zuwanderung

Die Motive der ausländischen Zuwanderer in beliebte Großstädte sind ähnlich. Neben höheren Jobchancen erhoffen sich Migranten eine leichtere und bessere Integration. Es kann weiterhin angenommen werden, dass ein Haupteil der Flüchtlingsmigration die Nachrage in den Ballungszentren in den nächsten Jahren erhöhen wird – vor allem im Bereich des bezahlbaren Wohnraums.

Die Konzentration der Bevölkerung auf die Städte sorgt für Wohnungsknappheit

Wo ein knappes Angebot auf eine hohe Nachfrage trifft eröffnet das natürlich Mieterhöhungsspielräume. Haushalte mit niedrigen Einkommen können aus eigener Kraft eigentlich nicht mehr umziehen, da bei jedem Umzug eine deutliche Mietsteigerungen zu befürchten sind ist. Die Neuvermietungsmieten sind höher als die Bestandsmieten, was auch die Mietpreisbremse nicht ändert.

Allerdings müssen von Mieterhöhungen betroffene Haushalte bei stagnierenden und rückläufigen Einkommen einen Standortwechsel hinnehmen. Das gilt auch für diejenigen, die aufgrund geänderter Rahmenbedingungen nicht mehr in ihrer Wohnung oder ihrem Haus bleiben können, beispielweise nach einer Trennung. Bei fehlendem Angebot einer bezahlbaren Miet- oder auch Eigentumswohnung bleibt nur noch das Umland oder eine Stadt mit weniger hohen Kosten. Das zeigt sich mittlerweile auch in ersten Anzeichen einer Suburbanisierung, also die Abwanderung in das städtische Umland.

Kleinräumige Vorhersagen sind nicht möglich

Ein dauerhaftes Wachstum auch nicht, erst recht nicht bei den Unsicherheiten der Zukunft im Hinblick auf die zahlreichen Krisenherde.  Auch reale Einkommenssteigerungen können nicht mehr vorausgesetzt werden. Der Lebensstilwandel ist daher auch für die Bedarfsbetrachtung am Wohnungsmarkt unausweichlich. Bestes Beispiel ist der Trend zu kleineren Wohnungen mit modernen Schnitten und barrierearmen Singlehaushalten.

Ein persönliches Fazit zur Wohnungsnot und Bedarfsermittlung

Es sind meines Erachtens aus oben genannten Gründen keine Anzeichen für eine rückläufige Attraktivität der Städte erkennbar. Allerdings sind die Grenzen der Belastungsfähig bei den Mietern erreicht, sodass weitere Preissteigerungen nur in Verbindung mit einer Reduzierung der individuellen Wohnfläche realisierbar sind oder durch einer Ausweitung des Angebotes bezahlbarer Mietwohnungen, womit wir mit einem Hauptargument zur Investition in geförderte Wohnungsbauprojekte enden.

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