Geduldig höre ich zu. Den Pitches und Vorträgen von dynamischen Jungunternehmern, meist in Turnschuhen. Von Disruption ist die Rede, von Revolution sowieso. Die Technik wird neuer Standard für die Branche. Manche sehen ihr Angebot auch einfach als sinnvolle Erweiterung immobilienwirtschaftlicher Prozesse. Das sind dann meist die besten Vorträge.

Aktuell kommen wir an den Start-ups nicht vorbei

Auf Veranstaltung wird mindestens ein kleiner Programmabschnitt den PropTechs zugestanden. Das Wort ist eine Zusammensetzung aus „Property“ und „Technologie“, woraus bereits der eindeutige Immobilienbezug hervorgeht. Eine Studie des ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss) und EY hat ergeben, dass für 90% der Befragten, die Digitalisierung eine erhebliche Rolle spielt. Das ist nachvollziehbar, denn erhofft werden Kosteneinsparungen und verbesserte Prozesse. Das Interesse an den Start-ups ist groß, denn es befürchten manche Unternehmen von einer disruptiven Entwicklung abgehängt zu werden.

Das ist echte Revolution und Disruption

Zu erfreulicherweise lang vergangener Zeit, gab es ein Berufsbild mit wenig Ansehen,  aber umso besserem Verdienst: die Scharfrichter. Es bildeten sich, aufgrund der gesellschaftlichen Isolation, ganze Dynastien mit einem sicheren Auskommen. Die Humanisierung des Strafvollzugs nahm diesen Dynastien sukzessive die Existenzgrundlage. Als die Todesstrafe endgültig abgeschafft wurde, war das in Europa das Aus für den Berufszweig des Henkers. Das ist Disruption!

Abgegriffen, aber eindrücklich: Immer noch wird das Beispiel von Nokia angeführt. Nokia hat es nicht geschafft, dem technologischen Fortschritt standzuhalten und ist deshalb in die Unwichtigkeit abgerutscht. Apple hat die Zeichen der Zeit erkannt und eine technische Lösung passend zu den gesellschaftlichen Entwicklungen eingeführt und erst richtig ermöglicht. Das ist Revolution!

Ende der 1990er Jahre hielt die Digitalfotografie Einzug. Inzwischen bekommen Digitalkameras durch Smartphonekameras Konkurrenz. Unternehmen wie Kodak und Agfa sind lange vom Markt verschwunden. Das ist disruptive Innovation!

Was bedeutet Disruption in der Immobilienwirtschaft?

Am plakativen Beispiel der Henkerdynastien wird eindeutig, was Disruption ist: ein Prozess, bei dem ein gesamter Markt durch eine stark wachsende Entwicklung abgelöst wird. In diesem Falle eine starke, gesellschaftliche Innovation.

Wir entwickeln Immobilien für die Nutzer. Wir entwerfen, bauen und betreiben Gebäude für Menschen. Büronutzer, Wohnungseigentümer oder produzierendes Gewerbe. Deutlich disruptiv wäre es, wenn das ab morgen nicht mehr erforderlich ist. Wenn keine Büros mehr gebraucht werden oder niemand mehr in Wohnungen wohnt. Für den Moment ist das unwahrscheinlich.

Disruptive Innovation findet allerdings auch in der Immobilienwirtschaft bereits statt: wer es heute in Berlin noch schafft (wenn überhaupt gewünscht), langfristige Büromietverträge abzuschließen: Glückwunsch! Ansonsten besteht auf Nutzerseite vielmehr der Wunsch nach Einfachheit und Flexibilität – auch im Hinblick auf die Mietvertragslaufzeiten. Kein Wunder in einer Gesellschaft, die sich zunehmend in jeglicher Hinsicht Flexibilität wünscht.

#Individualisierung

Aufgrund der Flexibilisierung werden nicht mehr nur eigene Büros gemietet, sondern auch Coworking-Spaces genutzt. Ein ernstzunehmender, revolutionärer Trend in der Branche!

Coworking gehört in Berlin selbstverständlich dazu (Photo by Annie Spratt on Unsplash)

Denn hier treten Anbieter auf das Parkett, die als Konkurrenz zu den klassischen Vermietern stehen: WeWork, DesignOffices und auch kleinere Anbieter. Möglicherweise erhalten diese Anbieter irgendwann aufgrund der Einfachheit ihrer Prozesse mehr Zulauf, als die klassischen Vermieter. Vielleicht werden sie von Mietern zu Eigentümern – das Kapital dazu ist jedenfalls grundsätzlich vorhanden.

Wie lange haben Sie mit einer hohen WALT die Qualität eines Investments beurteilt?

Die bahnbrechenden Entwicklungen, zum Beispiel von der Schreibmaschine zum Computer oder von der Petroleumlampe zum elektrischen Licht, wurden alle von den Branchenführern verpasst. Es sind immer die kleinen und jungen Unternehmen, die auf ein neues System setzen und damit alte Strukturen im Markt aufbrechen. Die durchschnittliche Mietvertragslaufzeit interessiert WeWork & Co wenig. Hier geht es um Auslastung und Crossselling, um Serviceverträge und Dienstleistungen.

Digitalisierung steckt in jedem der Megatrends

Zum Henker mit den PropTechs: damit meine ich nicht, dass sie unwichtig sind. Ganz im Gegenteil! Die Digitalisierung steckt quasi in jedem der Megatrends unserer Zeit: „Konnektivität“ beispielsweise. Digitale Kommunikationstechnologien verändern unser Leben grundlegend. „New Work“ beschreibt einen epochalen Umbruch, der mit der Sinnfrage beginnt und die Arbeitswelt von Grund auf umformt. Das würde ohne die Digitalisierung gar nicht funktionieren.

Die technischen Lösungen bieten sinnvolle Ergänzungen von angestaubten Abläufen. Teilweise machen sie umständliche Prozesse leichter und transparenter. Vielleicht ermöglichen sie uns auch, Informationen besser nutzen zu können (Stichwort Künstliche Intelligenz). Digitale Daten erlauben die Nutzung, Bearbeitung und Auswertung. Damit ist sicherlich nicht die Exceltabelle gemeint! Spannende Lagen können wir frühzeitig einschätzen, durch die Auswertungstools, die Big Data bietet. BIM (Building Information Modeling) führt ebenfalls bei einem standardmäßigen Einsatz zu einer größeren Effizienz und zur Vermeidung kostspieliger Fehler.

Steht die Immobilienzukunft wirklich Kopf? (Photo by Octavian Rosca on Unsplash)

Zum Henker mit den PropTechs: mit dieser überspitzten Formulierung meine ist, dass wir uns nicht heißdiskutieren über Einzelprozesse und Insellösungen, die weder zur Revolution und schon gar nicht zur Disruption taugen. Mir reicht es langsam, mit Werbeblöcken überhäuft zu werden.

Mein Wunsch ist es, vermehrt zu den wesentlichen Trends der Branche zurückzukehren und die Brücke zu den neuen Technologien zu schlagen. Bei den Veranstaltungen der Immobilienjunioren verfolge ich diese Maßgabe vehement: Digitalisierung? Unbedingt! Aber bei aller Digitalisierung sollten wir die echten, tiefgreifenden Veränderungen der Branche nicht übersehen.