#Hamburg

Wenn es um Gewerbeimmobilien in der zweitgrößten Stadt Deutschlands geht, ist Christoph Haindl immer bestens informiert. Er kennt die Markthistorie, die Hamburger Protagonisten und solche, die es werden wollen.

Wir haben uns mit ihm bei einem Kaffee im Elbgold und später noch im Büro in der Bergstraße über das vergangene Jahr und die Dealpipeline 2019 ausgetauscht.

Christoph, wie würdest du persönlich 2018 in einem Satz beschreiben?

Es war eine echte Preisentwicklung spürbar. Projekte in zweiter Reihe der Innenstadt hätte man in der Vergangenheit eher ab 15 oder 16 EUR netto kalt angeboten. 2018 waren 20 EUR je Quadratmeter eine völlig gängige Größenordnung. Beispiel Vorsetzen (Für nicht-Hamburger: Vorsetzen ist eine Straße in Hamburg-Neustadt): vor fünf Jahren wären dort Angebote in dieser Höhe undenkbar gewesen. Heute werden 2-3 EUR Aufschlag absolut akzeptiert. Das liegt an dem knappen Flächenangebot.

Du hast auch mal eine Weile in Berlin gearbeitet und verfolgst die dortige Entwicklung ebenfalls: Bewegt sich Hamburg in die gleiche Richtung?

Nein, meines Erachtens sind die Berliner Verhältnisse in dieser Form noch nicht in Hamburg spürbar. Beispielsweise ist in Hamburg immer noch eine langfristige Vermietung gewünscht. In Berlin geht die Tendenz eher in die kurzfristige Richtung.

Bist du denn mit dem Umsatz des letzten Jahres zufrieden?

Das war bei uns ähnlich, wie bei allen anderen auch: Mit mehr Flächenangebot, hätten wir auch noch deutlich mehr vermieten können. Die durchschnittlichen Ticketgrößen bewegen sich in der Hansestadt hauptsächlich zwischen 500 und 2.000 qm. Über 5.000 schon seltener und noch weniger über 10.000 qm.

Coworkinganbieter haben in Hamburg deutlich Einzug gehalten.

Auffällig war 2018 die spürbare Flächenabsorption der Coworkinganbieter. Diese haben in Hamburg deutlich Einzug gehalten und viel Fläche vom Markt genommen. Auch wenn diese nun wiederum als kleinteiligere Bürofläche angeboten wird.

„Neues Jahr, neues Glück!“ Wie schaut die Dealpipeline 2019 aus?

Das prominente Art-Invest Projekt am Alten Wall wird sicherlich im Laufe des Jahres bezugsfertig. Die Büroflächen haben schnell Interessenten gefunden und auch für die Gastronomie- und Einzelhandelsflächen werden jetzt die passenden Konzepte unter Vertrag genommen.

<< Termin: Besichtigung der (fast) fertigen Baustelle am 15. April 2019 >>

Die Momeni Gruppe hat, mit dem Springer Quartier, Hamburgs größte Einzelimmobilientransaktion bereits an die Ärzteversorgung Niedersachsen verkauft. Bis 2020 entsteht ein Neubaukomplex, in dem KPMG bereits rund 12.000 Quadratmeter angemietet hat. Ein außergewöhnlich großer Abschluss in Hamburg!

Viele Projekte in der Stadt sind noch Zukunftsmusik. Die großen Themen, wie die Entwicklung am Großen Burstah, das Deutschlandhaus, die City Höfe am Hauptbahnhof, das ehemalige Commerzbankareal oder auch die Gänsemarktpassage werden die Stadt noch einige Jahre beschäftigen. Keine der Entwicklungen geht morgen los. Ob städtebauliche Relevanz, Denkmalschutz oder Bürgerbeteiligungen – irgendeine Herausforderung haben alle Projekte zu bewältigen. Man könnte meinen, dass die öffentlichen Diskussionen zunehmen, aber das sind alles Großprojekte, die stadtbildprägend sind. Hamburg verfügt über eine lange Tradition und Eingriffe in das Stadtbild ziehen öffentliches Interesse nahezu an.

Ebenfalls noch in fernerer Zukunft ist die Neuinterpretation der City Nord. Der Wandel zu einem gemischten Viertel hat gerade erst begonnen! Heute überwiegt eindeutig der Büroanteil. Die Projektpipeline hat an dem Standort für die Zukunft aber einiges zu bieten.

Du beschäftigst dich seit bald zwei Jahrzehnten mit dem Gewerbeimmobilienmarkt. Hat sich aus deiner Sicht in jüngster Vergangenheit irgendwas an deinem Berufsbild signifikant geändert?

Für mich eigentlich kaum. Auch wenn wir bei Cushman & Wakefield digitale Tools einsetzen und sich mancher Geschäftszweig bewegt hat, steht immer noch der persönliche Kontakt im Mittelpunkt meiner Arbeit.

Der Austausch im Netzwerk und das spezielle Wissen über den Markt sind auch 2019 wesentlicher Erfolgsfaktor. Die Digitalisierung spielt aber natürlich eine große Rolle dabei, den genauen Kundenanforderungen gerecht zu werden. Das bedeutet für uns, die richtigen Tools für den richtigen Kunden auszuwählen bzw. anzupassen  oder auch neu zu entwerfen.

Ich würde behaupten, dass die Digitalisierung bedeutet, die Nutzerbedürfnisse in den Fokus zu stellen. Worauf legt man nun den Fokus als Dienstleister, der für beide Seiten tätig ist?

Im Officeleasing müssen wir beide Parteien zufriedenstellen. Schließlich bedienen wir Vermietungsmandate der Eigentümer und Suchaufträge für Mieter gleichzeitig. Die Nutzerbedürfnisse sind höchst individuell. Ein Standortwechsel nimmt Einfluss auf jeden einzelnen Mitarbeiter und die neue Fläche sagt etwas über das Unternehmen aus. Die geeignete Lage im richtigen Objekt, für den passenden Preis zu finden, ist immer ein Stück weit auch eine Gradwanderung.

Die Flächenknappheit führt zu einem höherem Beratungsbedarf.

In Zeiten mit Flächenknappheit müssen manchmal auch Kompromisse eingegangen werden. Die lassen sich schwer durch eine Suchmaschine erklären oder abwägen. Deswegen sehe ich das Maklergeschäft im Gewerbeimmobilienbereich nach wie vor auch als Personengeschäft an, mit hohem Beratungsbedarf. 

Neue Arbeitswelten zu implementieren ist insbesondere für die großen Unternehmen ein wichtiges Thema. Dafür müssen die neuen Räumlichkeiten geeignet sein.

Hat sich denn an den Eigentümerbedürfnissen etwas verändert?

Wie schon anfangs erwähnt, zählt in Hamburg immer noch die Langfristigkeit. Eine lange Mietvertragslaufzeit ist häufig expliziter Wunsch der Entwickler und Bestandshalter.

Wir stellen aber fest, dass tendenziell weniger Optionen gewährt werden.

Hamburg ist das Bundesland, welches als marktüblichen Vergütungsstandard drei Bruttomonatsmieten aufruft. Das sorgt manchmal für Verwunderung bei Asset Managern aus Frankfurt oder München. In machen Telefonaten hört man dann auch mal „Ach ja, ihr mit euren Bruttomieten…“ „Dafür vermieten wir aber auch nicht nach BGF.

“ Klassisch hanseatisch, würde ich sagen 😊

Würdest du sagen, dass ihr mehr Vermietungs- oder mehr Suchaufträge für 2019 in der Datenbank habt?

Beides. Wobei bei den Alleinaufträgen vermehrt der Fokus auf der mieterseitigen Suche liegt. In der Regel ruft auch niemand an und sagt „Guten Tag, ich suche 3.000 qm Officefläche und möchte Ihnen die Suche exklusiv übertragen.“ Vorab werden die Maklerhäuser von den Unternehmen zu Pitches eingeladen. Das Haus mit dem besten Konzept, den besten Referenzen oder den besten Nasen gewinnt.

Früher haben Makler in guten Zeiten ein krisensicheres Zusatzgeschäft aufgebaut. Vor der Finanzkrise oder danach war das oft eine eigene Verwaltung oder ein eigenes Property Management. „Verwaltet wird schließlich immer…“ Das hat irgendwie nachgelassen. Wie siehst du das?

In der Tat haben sich neue Konzepte als Zusatzgeschäfte etabliert. Es geht dann sehr stark in die Richtung, die Dienstleistungspallette zu erweitern und die gesamte Wertschöpfungskette anzubieten. Sprich, von der Workplaceberatung, Konzeptentwicklung, den Project Development Services, über Vermietung und Verkauf zum AM und PM.

Was kann das Netzwerk im Moment für euch und für dich tun? Was sucht ihr am Hamburger Standort?

Noch unbekannte Projektentwicklungen 😉

Freue mich über spannende, neue Mandate für das Jahr 2019. Und weitere Mitarbeiter wären toll! Beispielsweise suchen wir Architekten für den Bereich Project Development Services. Das Team hat zuletzt das Projekt im Valentinskamp in Hamburg fertiggestellt. Sehr ansprechend!

Im Officeleasing brauchen wir ebenfalls Verstärkung. Gerne mit Erfahrung, aber auch talentierte Branchenneulinge. Wichtig ist uns im Hamburger Team, dass neue Kolleginnen und Kollegen offen und aufgeschlossen sind, Spaß am Netzwerken sowie ein gutes Auftreten haben.

Zum Schluss noch ein paar persönliche Fragen

Fußball oder Golf? Beides 😉

Audi oder BMW? Ganz klar BMW

Bier oder Wein? Kommt auf die Situation und nicht zuletzt die Begleitung an

Hund oder Katze? Katze

Danke für das offene und aufgeschlossene Gespräche, Christoph 😊

Christoph Haindl ist seit Januar 2017 im Bereich Office Agency Hamburg bei Cushman & Wakefield tätig. Sein Aufgabenbereich umfasst u. a. die Beratung von nationalen und internationalen Großmietern bei der Standortsuche und -prüfung sowie von Eigentümern und Projektentwicklern bei der Vermarktung und Vermietung. Dazu gehören u.a. die Erstellung von Nutzungskonzepten, Standort- und Wirtschaftlichkeitsanalysen sowie die Verhandlung von Mietverträgen.

Vor seiner Tätigkeit bei C&W arbeitete Christoph Haindl insgesamt über sieben Jahre, zuletzt als Associate Director, bei dem internationalen Immobilienunternehmen Savills in der Hamburger Niederlassung, weitere Stationen waren als Anmieter bei der Deutschen Bahn AG in Berlin sowie als Vermietungsleiter bei der IAM Immobilien Asset Management in Hamburg. Seit vielen Jahren ist Herr Haindl nebenberuflich Dozent an der FOM/VWA.