Die Individualisierung und Flexibilisierung der Gesellschaft ist in vollem Gange. Aber nicht nur die Gesellschaft hat sich verändert. Auch der Immobilienmarkt hat sich innerhalb der letzten 10 Jahre gewandelt. Die lange Zeit des Aufschwungs hat neue, ernstzunehmende Assetklassen hervorgebracht. Neben Logistik, Flexible Officespace und neuen Lagen, ist ein deutliches Beispiel die Assetklasse Microliving.

Vor 10 Jahren gab es das Konzept noch nicht

Die Mischung aus klassischem Wohnen und Hotelbetrieb hat positive wirtschaftliche Faktoren für den Entwickler oder auch den Endinvestor. Jedoch sollte es als eigenes Produkt angesehen werden, mit eigenen Anforderungen an den Bau und Betrieb, welche es vor 10 Jahren als Konzept für institutionelle Anleger so nicht gab.

Staytoo ist eine eigene Marke und gehört zur MPC Micro Living Development GmbH aus Hamburg. Gegründet wurde das Unternehmen im Sommer 2014. Heute zählt das es zu den führenden im Bereich Microliving. Christian Scheuerl ist 37 und seit 4 Jahren Geschäftsführer der MPC Micro Living Development.

„Früher wohnte man im Studentenwohnheim oder in einer WG und hatte nicht das Gefühl, dass einem etwas fehlt.“ führt Christian in seinem Vortrag einleitend aus. „Irgendwann gab es Entwicklungen, die einem neue Ideen gebracht haben.“

Staytoo startete als eine eigenständige Businessunit der MPC Capital, einem Investment und Assetmanager, der für verschiedene Branchen tätig ist

„Wir hatten eine schöne Situation: Geld, um unternehmerisch zu wachsen und Geld, um in Objekte zu investieren.“ Die ersten Objekte sind mittlerweile entwickelt, fertiggestellt und verkauft. Staytoo hat in den vergangenen fünf Jahren ein Portfolio mit acht Objekten und ca. 1.600 Betten aufgebaut. Das Unternehmen ist in Hamburg, zwei Mal in Berlin, Leipzig, Nürnberg, Bonn, Mainz und Kaiserslautern präsent. Betreiberkompetenzen sind in dem Markt ein Erfolgsfaktor. Eine Marke mit eigenem USP und ein attraktives Gesamtkonzept sind langfristig wichtig für gut gemanagte Objekte.“

Internationale Studenthousing Projekte sehen stylisch aus, haben eine Pool, eine hohe Attraktivität und ein luxuriöses Erscheinungsbild. In anderen Ländern ist das Investmentprodukt schon verbreiteter. In Deutschland sehen die meisten Studentenwohnungen noch ganz anders aus… Die Tendenz geht eher in die internationale Richtung.

Jedes „mehr“ an Luxus geht mit einem Aufpreis einher

Wie groß ist der Aufpreis und was motiviert Studenten, den Aufpreis zu zahlen? „Bislang kostete ein Zimmer 300 – 400 EUR, je nach Lage. In professionellen Konzepten der Metropolen liegt der Preis 2019 eher zwischen 550 – 700 EUR, auch wieder je nach Lage.

“Studenten kommen meistens direkt aus dem behüteten Elternhaus und wissen oft gar nicht, was sie am Wohnungsmarkt erwartet oder was sie erwarten können. Die Studenten dachten, die Klischee-Studentenwohnungen sind Standard.”

Das moderne Studentenwohnen ist ein Produkt, welches es vor 10 Jahren noch nicht gab, weil die Nutzer noch nicht wussten, dass sie es eigentlich brauchen. Hier kann man gut den Vergleich mit einem IPhone ziehen! Wer hätte gedacht, dass man einen Minicomputer mal brauchen könnte?“

Christian, was interessiert Studenten denn beim Wohnen?

„Ganz vorne dabei, klar, Internet. Das ist ein wesentliches Kriterium für Nutzer. Internet bis in die letzte Ecke des Gebäudes. Im Grunde ist ansonsten alles wichtig, was die Gemeinschaft fördert. Wir erleben wenig Interesse an der Quadratmetermiete. Vielmehr ist wichtig, dass es viele Zusatzangebote gibt und ansonsten, wie schnell das Internet ist. Die rein wohnwirtschaftliche Herangehensweise spielt bei unserem Produkt kaum eine Rolle. Wir sind daher eher ein Beherbergungsbetrieb für längerfristiges Wohnen. Studenten sind weniger klassische Wohnungsmieter, sondern Gäste. Persönlich betreut von den Mitarbeitern vor Ort.“

Also kommt bei euch nicht die Frage auf, dass das Zimmer 20 EUR je Quadratmeter kostet?

„Nein, diese Rechtfertigung ist nicht erforderlich, weil es ein Konzeptwohnen ist. Mit vielen Zusatzleistungen. Das wird entsprechend durch die höhere Miete honoriert. Wir sind selbst Betreiber mit eigenen, jungen Objektmanagern vor Ort. Wir organisieren Events, sind erreichbarer Ansprechpartner und leisten Hilfestellung für die Studenten. Das ist ein Mehrwert über das klassische Wohnen hinaus – auch für die Investoren.“

Staytoo als Teil der Gesamtentwicklung am Lokdepot

Berlin Dudenstraße. Das Apartmentgebäude ist Teil einer Gesamtentwicklung. 154 Zimmer zzgl. 400 Quadratmeter Gewerbefläche im Erdgeschoss. Direkt nebenan befinden sich klassische Eigentumswohnungen.

„Wir sind Teil der Gesamtentwicklung am Lokdepot. Zentral gelegen in einer ordentlichen Wohnlage. Unser Gebäude in der Dudenstraße war der Schlussstein der gesamten Quartiersentwicklung. Im Ankauf haben wir noch konservativ pro Zimmer und Monat gerechnet. Heute lassen sich aufgrund der großen Nachfrage aber 550 EUR und mehr umsetzen. Wir verzeichnen eine hohe Auslastung der Apartments.“

Der B-Plan verpflichtete zu Gewerbeflächen im EG. Mit welchem Konzept habt ihr das gelöst?

„Colliers hat in der Zusammenarbeit wirklich gute Arbeit geleistet und uns den Mieter empfohlen. Bosch Siemens Hausgeräte ist es geworden mit einem neuen, frischen Konzept. Die Lage sollte zentral, das Umfeld Wohnen sein, aber durchaus mit kleineren Einheiten und einem jüngeren Publikum. Waschküche heißt das Konzept. Eine Mischung aus Showroom für Waschmaschinen und Gastronomie. Bosch testet im Dauerbetrieb die Waschmaschinen und gibt einen Rabatt für die Nutzung durch die Studenten. Das Drumherum ist eine schöne Umgebung, mit Bistro für die Studenten. Mit einem eigenen Betreiber ist das schwieriger umzusetzen. Der Innenausbau ist sehr ansprechend mit hoher Aufenthaltsqualität.“ (Anmerkung: Und einer exzellenten Quiche! 😊)

Thema Innenausbau: Dieser ist in allen Objekten einheitlich. In jedem Objekt findet man die Staytoo Handschrift wieder. Beispielsweise eine Umgebungskarte im eigenen Design. Es gibt ein Fitnessstudio, Arbeitsmöglichkeiten und einen Tischkicker. „Die Möbel und Einrichtungsgegenstände sind besonders haltbar und stabil, bei dennoch hohem Anspruch an das Design. Die Möbel wurden bei der Auswahl auf ihre Belastbarkeit getestet, um ggf. Schwachstellen zu finden. Die Instandsetzungskosten sollen im Rahmen bleiben. Interessant ist, dass rein wohnwirtschaftliche Betriebskosten von vielen Investoren erwartet werden. Allerdings ist Microwohnen eher ein Hybrid aus zwei Assetklassen. Die Betriebskosten differenzieren daher auch deutlich. Bei uns wurde von Anfang an aber auf die Langlebigkeit der Einrichtung geachtet.

Leidenschaft ist gefragt

“Generell erfordert die Assetklasse Microliving sehr viel Leidenschaft für das Produkt, die Nutzer und insbesondere auch für den Betrieb! Das Produkt soll nicht nur gut aussehen, sondern auch in guter Erinnerung bleiben. Das Ziel von Staytoo ist, dass die Studenten irgendwann an diese Zeit zurückblicken und ihr damaliges Zuhause in bester Erinnerung haben.“

Im Rahmen des Jahresauftakts der Berliner Immobilienjunioren stellte Christian Scheuerl uns die jüngste Entwicklung in der Hauptstadt vor Ort vor. Herzlichen Dank an MPC im Namen der Immobilienjunioren

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